מה משמעותו של המס הקרוי "היטל השבחה" ומתי צריך לשלם אותו? היטל השבחה הוא מס שמטילה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על נכס שעלה ערכו, כתוצאה ממעשי הרשות ללא תרומת הבעלים. לדוגמה: אדם רכש בית צמוד קרקע בת דונם אחד, ותוכנית בניין-עיר בעת הרכישה אפשרה לבנות על דונם אחד של אדמה רק בית אחד בשווי של 200,000 $. לאחר מספר שנים שונתה התוכנית ואפשרה לבנות 2 יחידות דיור על אותה חלקת קרקע, באופן שהקרקע הצמודה לבית הפכה להיות ראויה לבנייה ולא סתם חצר. בשל כך, עלה ערך הנכס באופן משמעותי לשווי של 300,000 $. במקרה זה בעל הנכס לא טרח כלל ולא השקיע שום דבר, ובכל זאת הושבח הנכס שלו. על השבחה זו מגיע לרשות מס. הדבר נכון גם במקרה שהרשות הוסיפה אחוזי בנייה לנכס, אפשרה לבנות בריכה בחצר ועוד שינויים, שגורמים לעליית ערך הנכס שבבעלות.
מתי משלמים היטל השבחה? המס חל ברגע שיש תוכנית בניין-עיר חדשה. מועד התשלום שלו נדחה עד למועד שיהא מימוש הזכות – מועד מכירת הנכס או בעת מימוש הזכות בדרך של בנייה. מכאן שכל אדם המבקש למכור את הנכס שבבעלותו, או להוסיף בנייה על הנכס שבבעלותו, צריך לפנות לבדוק אם הושבח הנכס שלו, כתוצאה משינוי תוכנית בניין-עיר מאז שרכש את הנכס ועד היום, וגם לברר באיזה סדר גודל חיוב מדובר. כגודל ההשבחה של הנכס, כך גובה החיוב הכספי שיוטל עליו בעת מימושו. חשוב לדעת: השומה של שמאי הוועדה אינה סוף פסוק. ניתן לחלוק עליה בעזרת שמאות נגדית של שמאי אחר ולנהל מו"מ על גובהה. בנוסף: בנכס שהוא בבעלות מנהל מקרקעין (אדמת מנהל), ניתן לקבל חלק מהיטל ההשבחה בחזרה ממנהל מקרקעי ישראל.
כשמשולם היטל ההשבחה בעת מכירת הנכס, נחשבת ההוצאה כספית כהוצאה מוכרת לצורכי הפחתת הרווח שמתקבל מן המכירה לצורכי חישוב מס שבח. וכך סכום מס השבח שישולם בעת המכירה יהיה נמוך יותר באופן יחסי (וזאת, כמובן, כשמדובר במכירה שלא פטורה ממס שבח). בניגוד למיסים הקשורים בזיקה ישירה למכירה, וחלים רק בעת המכירה וכתוצאה ממנה – כמו מס שבח, מס רכישה, מס מכירה, דמי הסכמה (באדמת מנהל לא מהוונת), כאשר על נכס חל היטל השבחה, הוא חל, אך לא משולם עד למועד המכירה (או הבנייה כאמור). לכן אליו נוהגים להתייחס אחרת בחוזי המכר. הואיל והנהנה היחיד מהיטל ההשבחה הוא המוכר, שעתה יכול למכור את הנכס שלו במחיר גבוה יותר מבלי שהשקיע בכך דבר, הכלל הוא שהמוכר הוא שצריך לשאת במס זה, ככל שחל עד מועד ההסכם. אך אם פורסמה תוכנית בניין-עיר חדשה אחר שהנכס נמכר, כי אז ערכו של הנכס עלה אחר המכירה שלו, והנהנה היחיד מכך הוא הקונה. בשל כך הכלל הוא שהקונה צריך לשאת בהיטל זה.
יש חשיבות גדולה לעניין זה, שכן האישור על תשלום או פטור מהיטל ההשבחה חייב להיות בתוקף בעת שיירשמו הזכויות של הקונה בטאבו. ממועד עריכת ההסכם עד למועד רישום הזכויות בטאבו עוברים פעמים רבות מספר חודשים (ולפעמים די בימים), ובינתיים מתפרסמת תוכנית בניין-עיר חדשה שמחייבת תשלום היטל השבחה לטובת קבלת אישור בר תוקף לצורך רישום בטאבו. כך יכול להיות מצב שאדם קנה נכס ב-100,000 $, ופתאום יצטרך לשלם עוד 20,000 $ עבור היטל השבחה. כמובן שבמקרה כזה ערך הנכס של הקונה גדל מאוד מבלי שהשקיע דבר בגינו, אך הוא צריך לשלם על כך על מנת שיירשמו הזכויות שלו בטאבו. הסתייגות: קונה יכול לפנות לוועדה המקומית ולבקש שהתשלום של ההיטל ישולם בעת שהנכס יימכר או שתמומש הזכות בדרך של בנייה נוספת. במקרה שהוועדה המקומית מאשרת הדבר, היא נוהגת להתנות הסכמתה ברישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, שמציינת במפורש שיש חוב היטל השבחה על הנכס.
חשיבות הערת האזהרה היא זו: כשירצה הקונה למכור את הנכס שלו, לא יוכל לעשות כן מבלי לשלם קודם כל את היטל ההשבחה. לכן מוכר או קונה שבאים לעשות עסקת מקרקעין, צריכים להבהיר במפורש מי משלם את היטל ההשבחה ומהו המועד הקובע לעניין החבות – עד מתי המוכר חייב וממתי הקונה. ויש להיזהר בכך מאוד! לסיכום: בהסכם המכר חשוב להגדיר את החבות בהיטל השבחה, בנפרד מיתר המיסים והתשלומים, ולהגדיר באופן דווקני מי משלם אותו ומהו המועד הקובע לחבות בו. חשוב מאוד לבדוק אם חל היטל השבחה ומה גובהו. גם לקונה יש עניין לדעת זאת, על מנת לדעת כמה כסף עליו לעכב בידיו עד קבלת אישור על פטור / תשלום היטל השבחה. רצוי (וזה נוהג כלכלי כדאי) לברר מה הצפי לשינוי תוכנית בניין-עיר, שיצריך תשלום היטל השבחה עתידי. כמובן שקונה שפתאום מצא עצמו מחויב לשלם היטל השבחה על תוכנית שפורסמה לאחר החוזה, זכה – שכן הנכס שקנה במחיר אחד שווה יותר מבלי שהשקיע בו דבר, ועליו לשלם מס המהווה חלק בלבד מן הרווח.